Kaufen oder mieten?
Was ist nach 10, 20 und 30 Jahren mehr wert: eine gekaufte Wohnung oder das Geld, das du stattdessen anlegst? Der Rechner stellt beides gegenüber. Der Zins ist mit dem aktuellen Bauzins der Bundesbank vorbelegt, alle anderen Werte sind Annahmen, die du selbst änderst.
Ergebnis
Mit deinen Annahmen hast du nach 30 Jahren als Käufer rund 399.058 € mehr Vermögen als als Mieter. Das ist eine Rechnung, keine Vorhersage.
Vermögen nach 10, 20 und 30 Jahren
| Nach | Käufer | Mieter | Abstand |
|---|---|---|---|
| 10 Jahren | 261.262 € | 214.638 € | +46.624 € |
| 20 Jahren | 495.262 € | 318.142 € | +177.120 € |
| 30 Jahren | 869.986 € | 470.928 € | +399.058 € |
Abstand = Vermögen Käufer minus Vermögen Mieter. Plus heißt: Kaufen liegt vorn.
Was das Ergebnis am staerksten beeinflusst
| Annahme | 1 Punkt weniger | wie eingegeben | 1 Punkt mehr |
|---|---|---|---|
| Wertentwicklung der Immobilie | +70.817 € | +177.120 € | +305.186 € |
| Sollzins | +248.818 € | +177.120 € | +108.321 € |
| Rendite der Geldanlage | +231.271 € | +177.120 € | +112.262 € |
Abstand nach 20 Jahren, plus = Kaufen vorn. Am stärksten wirkt hier: Wertentwicklung der Immobilie. Die Spalten ändern nur diese eine Annahme und lassen alles andere, wie du es eingegeben hast.
Einordnung mit amtlichen Zahlen
Amtlicher Wert, Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex Eigentumswohnungen, Stand: Q2 2026. Eigentumswohnungen: Von Q4 2015 bis Q2 2026 stiegen die Preise im Mittel um 3,7 % bis 5,6 % pro Jahr, je nach Kreistyp (Großstädte bis ländliche Kreise). Einen Wert für ganz Deutschland gibt es in unseren Daten nicht. Das ist die Vergangenheit, keine Prognose; der letzte Wert ist vorläufig.
Amtlicher Wert, Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Verbraucherpreisindex Nettokaltmiete, Stand: September 2026. Bestandsmieten bundesweit: 1,9 % zum Vorjahresmonat, im Mittel 1,9 % pro Jahr seit Januar 2021. Der Index misst bestehende Mietverträge, nicht die Miete einer neuen Wohnung. Das ist die Vergangenheit, keine Prognose.
So wird gerechnet
Ein Vergleich wie dieser ist nur fair, wenn beide Seiten dasselbe Geld einsetzen. Deshalb legt der Mieter im Modell das Eigenkapital und die Kaufnebenkosten an, die der Käufer ausgibt. Und wer im Monat weniger zahlt, legt den Unterschied an. Kaufnebenkosten und Zinsen kannst du auch einzeln prüfen: im Kaufnebenkostenrechner und im Finanzierungsrechner.
Annahmen und Grenzen
- Nach der Zinsbindung gilt derselbe Zins weiter. Wie hoch der Zins in 10 oder 15 Jahren ist, weiß niemand.
- Steuern fehlen ganz. Gewinne aus Geldanlagen werden meist mit der Abgeltungsteuer besteuert. Verkaufst du die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist, kann auf den Gewinn Steuer anfallen. Beides würde das Ergebnis verschieben.
- Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten bleiben über die Jahre gleich, obwohl Preise steigen. Setze höhere Werte ein, wenn du vorsichtig rechnen willst.
- Verkaufskosten, größere Sanierungen, Förderungen und Steuervorteile sind nicht enthalten. Die Nebenkosten (Heizung, Müll, Wasser) sind für Käufer und Mieter gleich und werden deshalb weggelassen.
- Der Rechner kennt kein Risiko: Er rechnet mit festen Prozentwerten. In Wirklichkeit schwanken Preise, Zinsen und Börsen.
- Der Wert der Wohnung ist ein Rechenwert, kein Verkaufserlös: Makler und Notar beim Verkauf sind nicht abgezogen.
Das Modell in sechs Schritten
Der Rechner führt zwei Haushalte nebeneinander, Monat für Monat, bis zu 30 Jahre lang. Beide haben dieselbe Wohnung und dasselbe Geld. Der eine kauft, der andere mietet und legt sein Geld an. Am Ende zählt, wer mehr Vermögen hat.
- 1. Darlehen = Kaufpreis − Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten zahlst du zusätzlich aus eigener Tasche.
- 2. Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Jeden Monat ist der Zins Restschuld × Sollzins ÷ 12, der Rest der Rate tilgt. Ist das Darlehen bezahlt, entfällt die Rate.
- 3. Der Käufer zahlt im Monat: Rate + Instandhaltung (Wohnfläche × €/m² ÷ 12) + nicht umlagefähige Kosten.
- 4. Der Mieter zahlt im Monat die Kaltmiete. Sie steigt einmal im Jahr um die Mietsteigerung.
- 5. Der Mieter legt Eigenkapital und Kaufnebenkosten an. Wer im Monat weniger zahlt, legt den Unterschied an. Das Geld wächst jeden Monat mit der Rendite pro Jahr (umgerechnet auf den Monat).
- 6. Vermögen Käufer = Kaufpreis × (1 + Wertentwicklung) hoch Jahre − Restschuld + eigene Geldanlage. Vermögen Mieter = seine Geldanlage. Der Abstand ist Käufer minus Mieter.
Beispiele aus der Praxis
| Ergebnis | Fall A | Fall B | Fall C |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate (Käufer) | 1.500 € | 1.500 € | 0 € |
| Belastung Käufer im ersten Monat | 1.607 € | 1.607 € | 107 € |
| Vorn nach 10 Jahren | Kaufen +43.544 € | Mieten +45.704 € | Kaufen +45.890 € |
| Vorn nach 20 Jahren | Kaufen +172.780 € | Mieten +78.046 € | Kaufen +177.818 € |
| Vorn nach 30 Jahren | Kaufen +392.693 € | Mieten +138.390 € | Kaufen +400.596 € |
| Kaufen liegt dauerhaft vorn ab | Jahr 5 | nicht in 30 Jahren | Jahr 5 |
Rechtsgrundlage
Häufige Fragen
Ist Kaufen oder Mieten günstiger?
Das hängt von deinen Annahmen ab, vor allem von der Wertentwicklung der Wohnung, dem Zins und der Rendite deiner Geldanlage. Je länger der Zeitraum und je stärker die Wohnung im Wert steigt, desto eher liegt Kaufen vorn. Steigt sie kaum und legst du das Geld gut an, gewinnt oft das Mieten. Der Rechner zeigt dir beide Seiten mit deinen Zahlen.
Welche Wertentwicklung soll ich eintragen?
Niemand kennt die künftige Entwicklung. Orientierung gibt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, den wir unter dem Ergebnis als Vergangenheitswert zeigen. Er ist keine Prognose. Rechne am besten mehrere Werte durch, auch 0 %, und schau dir die Empfindlichkeit unter dem Ergebnis an.
Warum legt der Mieter Eigenkapital und Kaufnebenkosten an?
Der Käufer gibt dieses Geld aus: Das Eigenkapital steckt in der Wohnung, die Kaufnebenkosten sind weg. Der Mieter hat es noch und kann es anlegen. Erst mit dieser Annahme sind beide Seiten fair verglichen, sonst sähe das Mieten künstlich billig aus.
Wo steckt die gesparte Miete im Ergebnis?
In der Geldanlage: Wer kauft, zahlt keine Miete, dafür Zinsen, Tilgung und Instandhaltung. Wer im Monat weniger zahlt als der andere, legt den Unterschied an. So steckt die gesparte Miete im Depot des Käufers, sobald seine Monatskosten unter der Miete liegen.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein, weder beim Kaufen noch beim Mieten. In der Geldanlage fällt auf Erträge in der Regel Abgeltungsteuer an. Beim Verkauf einer Wohnung innerhalb von zehn Jahren kann Einkommensteuer auf den Gewinn fällig werden, außer du hast sie ausschließlich selbst bewohnt. Lass dich zu deiner Lage steuerlich beraten.
Welchen Zins soll ich nehmen?
Als Startwert steht der aktuelle Durchschnitt der Bundesbank für neue Wohnungsbaukredite im Feld. Er ist kein Angebot einer Bank. Dein Zins hängt von Eigenkapital, Bonität und Zinsbindung ab. Trage das Angebot deiner Bank ein, sobald du eines hast.
Weitere Rechner und Daten
Hinweis: Die Rechner dienen deiner Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Berechnung läuft in deinem Browser. Deine Zahlen werden weder in Cookies noch im Browser gespeichert und nicht an uns übertragen.