Mietkaution berechnen
Wie hoch darf die Kaution sein, und wann musst du sie zahlen? Der Rechner prüft die verlangte Summe gegen die Grenze von drei Nettokaltmieten, macht daraus einen Ratenplan und zeigt, was die Zinsen bringen.
Die verlangte Kaution hält die Grenze ein.
| Rate | Fällig | Betrag |
|---|---|---|
| 1. Rate | zu Beginn des Mietverhältnisses (Januar 2027) | 800,00 € |
| 2. Rate | mit der Mietzahlung Februar 2027 | 800,00 € |
| 3. Rate | mit der Mietzahlung März 2027 | 800,00 € |
Angenommen: Mietbeginn zum Monatsersten. Du darfst die Kaution in drei Raten zahlen, wenn sie eine Geldsumme ist (§ 551 Abs. 2 BGB). Du darfst auch auf einmal zahlen.
Zinsen rechnen wir mit jährlicher Verzinsung auf den gesamten Betrag, als wäre er von Anfang an angelegt. Der echte Zins hängt von der Bank ab. Plane die Kaution von 2.400 € als Geld ein, das du zum Einzug zusätzlich brauchst.
So wird gerechnet
Welche Kautionsarten gibt es?
- Barkaution (Geldsumme): Du zahlst das Geld an den Vermieter. Er muss es getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen gehören dir. Nur hier darfst du in drei Raten zahlen.
- Sparbuch oder Kautionskonto: Das ist die übliche Anlage der Barkaution, bei einem Kreditinstitut zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Ihr könnt eine andere Anlageform vereinbaren. Sie muss vom Vermögen des Vermieters getrennt sein.
- Bürgschaft: Eine Bank oder eine andere Person steht für dich ein. Auch eine Bürgschaft ist eine Sicherheit und zählt in der Regel zur Grenze von drei Monatsmieten.
- Kautionsversicherung: Du zahlst eine Prämie an einen Versicherer statt einer Geldsumme. Die Prämie kommt nicht zurück. Ob der Vermieter das akzeptiert, ist Verhandlungssache. Die Prämie berechnet dieser Rechner nicht.
Wann bekommst du die Kaution zurück?
Das Gesetz nennt keine feste Frist. Der Vermieter darf sie so lange behalten, bis er geprüft hat, ob ihm noch Ansprüche gegen dich zustehen, zum Beispiel wegen Schäden oder offener Nebenkosten. Eine allgemeine Zahl in Monaten nennen wir bewusst nicht: Es kommt auf den Einzelfall an.
Die Kaution bindet Geld, das du beim Einzug zusätzlich brauchst.
Rechenweg
- Höchstbetrag = Nettokaltmiete × 3
- Prüfung: verlangte Kaution ≤ Höchstbetrag? Sonst ist der Teil darüber unwirksam
- Rate = Kaution / 3 (auf Cent, die letzte Rate gleicht den Rest aus)
- Zinsen = Kaution × (1 + Zinssatz)^Jahre − Kaution
Beispiele aus der Praxis
| Angabe | Normalfall | Kaution zu hoch | Mit Zinsen |
|---|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 800,00 € | 650,00 € | 1.000,00 € |
| Verlangt | 3 Monatsmieten = 2.400,00 € | 4 Monatsmieten = 2.600,00 € | 3 Monatsmieten = 3.000,00 € |
| Höchstens erlaubt | 2.400,00 € | 1.950,00 € | 3.000,00 € |
| Davon unwirksam | 0,00 € | 650,00 € | 0,00 € |
| Eine Rate | 800,00 € | 650,00 € | 1.000,00 € |
| Zinsen (2 % über 5 Jahre im dritten Fall) | 0,00 € | 0,00 € | 312,24 € |
Rechtsgrundlage
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten. Das steht in § 551 Absatz 1 BGB. Zahlst du neben der Kaltmiete eine Vorauszahlung oder Pauschale für Betriebskosten, zählt sie nicht mit.
Darf ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja, wenn die Kaution eine Geldsumme ist. Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den nächsten Mietzahlungen (§ 551 Absatz 2 BGB). Ein Mietvertrag kann dir dieses Recht nicht nehmen.
Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?
Er muss sie bei einer Bank anlegen, getrennt von seinem eigenen Geld, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Ihr könnt auch eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge gehören dir und erhöhen die Kaution. Bei Wohnheimen für Studierende und Jugendliche entfällt die Pflicht zur Verzinsung (§ 551 Absatz 3 BGB).
Zählt eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung zur Grenze?
Das Gesetz begrenzt jede Sicherheit, die der Mieter leistet, auf drei Monatsmieten. Eine Bürgschaft zählt deshalb in der Regel zur Grenze. Bei einer Kautionsversicherung zahlst du eine Prämie an den Versicherer statt einer Geldsumme. Die Prämie ist weg, sie kommt nicht zurück. Ob der Vermieter die Versicherung annimmt, ist Verhandlungssache.
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Das Gesetz nennt dafür keine feste Frist. Der Vermieter darf die Kaution behalten, bis er geprüft hat, ob ihm noch Geld zusteht, zum Beispiel für Schäden oder offene Nebenkosten. Wie lange das dauern darf, hängt vom Einzelfall ab. Frag schriftlich nach und lass dich bei Streit beraten, zum Beispiel von einem Mieterverein.
Was mache ich, wenn der Vermieter mehr als drei Monatsmieten verlangt?
Der Teil über drei Nettokaltmieten ist unwirksam, auch wenn er im Mietvertrag steht. Weise den Vermieter schriftlich darauf hin und zahle höchstens den erlaubten Betrag. Dieser Rechner ersetzt keine Rechtsberatung.
Weitere Rechner und Daten
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