Mietrendite berechnen
Wie viel bleibt dir von der Miete übrig? Der Rechner zeigt Bruttorendite, Nettorendite und deinen Cashflow im Jahr. Die Kaufnebenkosten deines Bundeslandes rechnet er mit, Kosten, Leerstand und eine Finanzierung stellst du selbst ein.
Ergebnis
Der Cashflow ist negativ: Die Miete deckt Kosten, Zinsen und Tilgung nicht ganz. Du zahlst im Jahr 6.857 € aus eigener Tasche zu. Davon wird 4.830 € getilgt und baut Vermögen auf.
Vor Steuern. Die Nettorendite hängt stark von deinen Annahmen zu Kosten und Leerstand ab. Kaufnebenkosten wie im Kaufnebenkostenrechner (Notar ohne Grundschuld). Willst du wissen, ob sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt? Das zeigt Kaufen oder mieten.
So wird gerechnet
Die Bruttomietrendite ist der schnelle Vergleich von Angeboten: Sie teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite ist ehrlicher. Sie zieht Kosten und Leerstand ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Der Cashflow zeigt, was nach allen Kosten und nach der Rate fürs Darlehen im Jahr übrig bleibt. Mehr zur Finanzierung findest du im Finanzierungsrechner.
Annahmen und Grenzen
- Alles gilt vor Steuern. Mieteinnahmen, Abschreibung und Zinsen verändern deine Steuer. Sprich dazu mit einer Steuerberatung.
- Die Rechnung zeigt das erste Jahr. Miete, Kosten und Zinsen ändern sich später.
- Wertsteigerung der Immobilie ist nicht enthalten. Sie gehört nicht zum Cashflow, kann aber die Gesamtbilanz stark bestimmen.
- Der Rechner nimmt die Kaufnebenkosten ohne Grundschuld. Mit Darlehen kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld dazu. Sie richten sich nach der Höhe der Grundschuld (Gerichts- und Notarkostengesetz).
- Instandhaltung, Verwaltung, sonstige Kosten und Leerstand sind Beispielwerte, keine Marktdaten. Setze deine eigenen Annahmen ein.
- Die Bestandsmiete deines Ortes aus dem Zensus 2022 bildet auch alte Verträge ab. Sie liegt oft unter der Neuvertragsmiete und taugt deshalb höchstens als vorsichtiger Startwert. Für die Planung zählt die Miete, die du am Markt erzielen kannst.
Rechenweg Schritt für Schritt
Der Rechner geht von der Miete zum Gewinn nach Kosten und, wenn du willst, nach dem Darlehen. Alles gilt für ein Jahr und vor Steuern.
- 1. Jahreskaltmiete = Kaltmiete im Monat × 12 (bei Eingabe je m²: Wohnfläche × Miete je m²).
- 2. Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
- 3. Leerstand = Jahreskaltmiete × Leerstand in Prozent.
- 4. Kosten im Jahr = Wohnfläche × Instandhaltung je m² + Verwaltung × 12 + sonstige Kosten × 12.
- 5. Nettoertrag = Jahreskaltmiete − Leerstand − Kosten im Jahr.
- 6. Nettomietrendite = Nettoertrag ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).
- 7. Darlehen = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital. Zinsen und Tilgung im ersten Jahr kommen aus der monatlichen Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.
- 8. Cashflow ohne Tilgung = Nettoertrag − Zinsen. Cashflow = Nettoertrag − Zinsen − Tilgung. Die Tilgung ist kein Verlust: Damit sinkt deine Schuld.
- 9. Eigenkapitalrendite = Cashflow ohne Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital. Ohne Darlehen ist das gleich der Nettomietrendite.
Beispiele aus der Praxis
| Ergebnis | Fall A | Fall B | Fall C |
|---|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € | 12.000 € | 15.000 € |
| Bruttomietrendite | 4,00 % | 4,00 % | 5,00 % |
| Nettoertrag im Jahr | 10.100 € | 10.100 € | 12.950 € |
| Nettomietrendite | 3,16 % | 3,16 % | 4,05 % |
| Zinsen im ersten Jahr | 0 € | 7.926 € | 7.926 € |
| Tilgung im ersten Jahr | 0 € | 4.074 € | 4.074 € |
| Cashflow ohne Tilgung | 10.100 € | 2.174 € | 5.024 € |
| Cashflow im Jahr | 10.100 € | -1.900 € | 950 € |
| Eigenkapitalrendite | 3,16 % | 1,81 % | 4,19 % |
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Schwelle gibt es nicht. Die Rendite muss zu Lage, Zustand, Risiko und deinen Finanzierungskosten passen. Ein Vergleich mit dem aktuellen Bauzins und mit einer Geldanlage ohne Arbeit hilft bei der Einordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Kosten und Leerstand von der Miete ab und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Darum liegt sie fast immer darunter.
Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite positiv ist?
Zinsen und Tilgung der Finanzierung sind höher als der Nettoertrag der Miete. Die Tilgung baut aber Vermögen auf, deshalb zeigt der Rechner auch den Cashflow ohne Tilgung. Ist selbst der negativ, trägst du jeden Monat Geld zu.
Was gehört in die Instandhaltung?
Reparaturen, Erneuerungen von Heizung, Bad oder Böden und eine Rücklage dafür. Gibt es eine Eigentümergemeinschaft, ist ein Teil davon schon im Hausgeld. Trage nur ein, was du zusätzlich einplanst.
Wie hoch ist der Leerstand?
Das hängt von Lage und Mieterwechseln ab. Der Rechner nimmt einen Prozentsatz der Jahreskaltmiete als Beispielwert. Ersetze ihn durch deine eigene Annahme, zum Beispiel einen Monat Leerstand pro Mieterwechsel.
Welche Miete setze ich ein?
Die Miete, die du bei Neuvermietung erzielen kannst. Die Bestandsmieten aus dem Zensus 2022 bilden alte Verträge ab und liegen oft darunter. Auf den Seiten unter Mietpreise findest du sie für deinen Ort als Untergrenze.
Weitere Rechner und Daten
Hinweis: Die Rechner dienen deiner Orientierung und ersetzen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Berechnung läuft in deinem Browser. Deine Zahlen werden weder in Cookies noch im Browser gespeichert und nicht an uns übertragen.