Die drei häufigsten Wege im Überblick
| Weg | Wann | Grenze |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | Die Miete soll auf das ortsübliche Niveau steigen | 20 % in drei Jahren, in manchen Gebieten 15 % |
| Modernisierung (§ 559 BGB) | Der Vermieter hat modernisiert | 8 % der Kosten im Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren (bei Miete unter 7 € je m²: 2 €) |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Im Vertrag ist die Indexmiete vereinbart | Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr gleich |
Daneben gibt es die Staffelmiete (§ 557a BGB). Solange sie läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen, wenn diese Punkte stimmen (§ 558 BGB):
- Deine Miete ist zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert.
- Das Verlangen kommt frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht.
- Die neue Miete liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bildet sich aus den üblichen Mieten der letzten sechs Jahre, mehr dazu im Ratgeber Mietspiegel und Vergleichsmiete.
- Das Schreiben ist in Textform (Brief, E-Mail oder Fax, eine Unterschrift ist nicht nötig) und begründet, zum Beispiel mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
- Kappungsgrenze: Bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung bestimmt, sind es 15 %. Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung deines Bundeslandes.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete heute | 600 € |
| Vergleichsmiete laut Mietspiegel (Annahme) | 750 € |
| Obergrenze bei Kappung von 20 % | 720 € |
| Obergrenze bei Kappung von 15 % | 690 € |
So gehst du mit dem Schreiben um
- Prüfe, ob das Schreiben in Textform kommt und eine Begründung enthält.
- Prüfe die Fristen: 15 Monate unveränderte Miete und ein Jahr seit der letzten Erhöhung.
- Rechne die Kappungsgrenze nach. Das geht mit dem Mieterhöhungs-Rechner.
- Nimm dir Zeit: Du hast bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang (der Tag, an dem das Schreiben bei dir ankommt), um zu entscheiden. Stimmst du zu, zahlst du die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b BGB).
- Stimmst du nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Er muss das innerhalb von drei weiteren Monaten tun.
- Du kannst auch kündigen: bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, zum Ablauf des übernächsten Monats. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).
Erhöhung nach Modernisierung
Hat der Vermieter modernisiert, darf er die jährliche Miete um 8 % der für deine Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten für Arbeiten, die ohnehin als Reparatur fällig gewesen wären, zählen nicht mit. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €. Bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte kann die Erhöhung ausgeschlossen sein. Für den Einbau einer Heizungsanlage mit Förderung gilt eine eigene Regel: Der Vermieter darf 10 % der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen, die Miete darf dadurch aber nur um höchstens 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren steigen (§ 559e BGB).
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Anrechenbare Modernisierungskosten für deine Wohnung | 12.000 € |
| 8 % davon im Jahr | 960 € |
| Erhöhung im Monat (960 ÷ 12) | 80 € |
| Erhöhung je m² (80 ÷ 60) | 1,33 € |
Indexmiete
Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Miete ändert sich nicht von selbst: Jede Änderung muss in Textform geltend gemacht werden. Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Daneben ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht möglich. Eine Erhöhung nach Modernisierung geht nur, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat oder eine Heizungsanlage eingebaut hat. Sinkt der Index, kannst du eine niedrigere Miete verlangen. Von selbst sinkt sie nicht: Du musst die Senkung in Textform erklären und dabei die Indexänderung und die neue Miete nennen. Mit dem Indexmiete-Rechner kannst du das nachrechnen.
Mietpreisbremse: gilt beim Vertragsabschluss
Die Mietpreisbremse gilt bei einem neuen Vertrag und bei jeder Stufe einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmiete gilt sie nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Bei einer Erhöhung nach § 558 gilt sie nicht. In Gebieten laut Landesverordnung darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Zu viel gezahlte Miete kannst du erst zurückverlangen, nachdem du den Verstoß gerügt hast (§ 556g Abs. 2 BGB).
Reform: bisher nur ein Entwurf
Zum Mietrecht liegt ein Gesetzentwurf vor (BT-Drucksache 21/6807). Er betrifft unter anderem die Indexmiete und möblierte Wohnungen. Stand 02.11.2026: Entwurf, noch nicht beschlossen. Bis zur Verkündung gilt das, was oben steht.
Dieser Text erklärt das Gesetz in einfachen Worten. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln hilft dir der Mieterverein oder eine Anwältin oder ein Anwalt.