Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Sie steht in § 558 Abs. 2 BGB. Gemeint sind die üblichen Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Wohnungen mit gesetzlich oder durch eine Förderzusage festgelegter Miete zählen nicht. Es geht also um neue und geänderte Mieten der letzten Jahre, nicht um alle Verträge.

Einfacher Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ihn erstellt oder erkennt an: die nach Landesrecht zuständige Behörde oder die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gemeinsam (§ 558c BGB). Er soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen.

Qualifizierter Mietspiegel

Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Behörde oder den Interessenvertretern anerkannt (§ 558d BGB). Alle zwei Jahre wird er angepasst, nach vier Jahren neu erstellt. Hält er das ein, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Deshalb hat er mehr Gewicht: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für deine Wohnung, muss der Vermieter sie in einem Mieterhöhungsverlangen auch dann nennen, wenn er sich auf ein anderes Mittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Was im Mietspiegel steht

Die Mietspiegel der Städte sind unterschiedlich aufgebaut. Oft gibt es eine Tabelle, in der du Wohnungen nach Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage findest. Manche Städte bieten zusätzlich einen Online-Rechner. Wichtig ist, dass du in der Tabelle die Zeile für deine Wohnung erwischst und beachtest, ob dort eine Nettokaltmiete steht.

Mietdatenbank, Gutachten, Vergleichswohnungen

Der Vermieter kann sich auch auf andere Mittel stützen. Das Gesetz nennt sie als Beispiele (§ 558a Abs. 2 BGB, „insbesondere“). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für deine Wohnung, muss er diese trotzdem mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB):

• mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank. Das ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die die Gemeinde oder Interessenvertreter gemeinsam führen oder anerkennen (§ 558e BGB),
• mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• mit Mieten für drei vergleichbare Wohnungen.

Grenzen des Mietspiegels

• Er gilt nur für Wohnraum ohne gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegte Miete.
• Er bildet den Markt mit Verzögerung ab, weil er Mieten der letzten sechs Jahre auswertet.
• Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf der Vermieter auch einen veralteten oder den einer vergleichbaren Gemeinde nutzen (§ 558a Abs. 4 BGB).
• Auch für die Mietpreisbremse zählt die ortsübliche Vergleichsmiete: Bei Wiedervermietung in Gebieten laut Landesverordnung darf die Miete höchstens 10 % darüber liegen (§ 556d BGB).

Vier Begriffe, die oft verwechselt werden

Mietzahlen.de zeigt nur die Bestandsmiete. Sie ersetzt keinen Mietspiegel. Warum das so ist, steht auf der Seite Bestandsmiete oder Angebotsmiete.

So nutzt du den Mietspiegel

1. Such den Mietspiegel deiner Stadt (offizielle Seiten großer Städte stehen unten).
2. Ordne deine Wohnung ein: Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage.
3. Lies das passende Feld. Meist steht dort eine Spanne. Für die Begründung reicht es, wenn die verlangte Miete in der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Wie viel tatsächlich verlangt werden darf, hängt davon ab, wo deine Wohnung innerhalb der Spanne liegt (Ausstattung, Lage, Zustand).
4. Prüfe, ob der Mietspiegel qualifiziert ist und wie aktuell er ist.

Offizielle Mietspiegel großer Städte