Die Begriffe im Überblick
Das Gesetz kennt die Wörter Kaltmiete und Warmmiete nicht. Sie stammen aus der Alltagssprache. Entscheidend ist, was in deinem Mietvertrag steht. Meistens gilt:
| Begriff | Was drinsteckt |
|---|---|
| Nettokaltmiete (Grundmiete) | Die Miete für die Wohnung selbst. Ohne Betriebskosten, ohne Heizung. |
| Bruttokaltmiete | Nettokaltmiete plus Betriebskosten wie Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Grundsteuer. Ohne Heizung und Warmwasser. |
| Warmmiete | Bruttokaltmiete plus Heizung und Warmwasser: Nettokaltmiete, Betriebskosten, Heizung und Warmwasser zusammen. |
| Bruttowarmmiete | Ein anderes Wort für die Warmmiete. |
Haushaltsstrom und Internet zahlst du meist direkt an deinen Anbieter. Sie gehören nicht zur Miete.
Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Im Gesetz heißen Nebenkosten Betriebskosten. Das sind laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Haus entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). Du zahlst sie nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart. Welche Kosten es gibt, listet die Betriebskostenverordnung in § 2 auf. Dazu gehören zum Beispiel:
- Grundsteuer
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug, Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausreinigung und Gartenpflege
- Beleuchtung von Flur und Treppenhaus
- Versicherungen des Gebäudes und Hauswart
Nicht dazu gehören die Verwaltung des Hauses und Reparaturen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Das trägt der Vermieter. Seit dem 1. Juli 2024 darf der Vermieter Kabelfernsehgebühren nicht mehr über die Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Was bei Antennen- und Verteilanlagen weiter gilt, steht auf der Seite Nebenkosten.
Pauschale oder Vorauszahlung
Im Vertrag stehen die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung (§ 556 Abs. 2 BGB). Bei einer Pauschale zahlst du jeden Monat denselben Betrag, abgerechnet wird nicht. Bei einer Vorauszahlung rechnet der Vermieter einmal im Jahr ab. Dann bekommst du Geld zurück oder zahlst nach. Die Vorauszahlung muss in angemessener Höhe vereinbart sein. Bei einer Pauschale kennst du den Betrag im Voraus. Du bekommst dafür aber auch nichts zurück, wenn die Kosten niedriger waren. Wie du die Abrechnung prüfst, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Heizung und Warmwasser
Heizung und Warmwasser gehören zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV). Dazu zählen die Brennstoffe, der Betriebsstrom der Heizungsanlage, ihre Wartung und die Kosten der Verbrauchserfassung. Bei zentraler Heizung schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass nach Verbrauch abgerechnet wird. Deshalb ist der Betrag im Vertrag eine Vorauszahlung. Nach einem milden Winter bekommst du eher Geld zurück, nach einem kalten zahlst du eher nach.
Beispiel: aus drei Beträgen wird die Gesamtmiete
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 700,00 € |
| Bruttokaltmiete (mit 150 € Betriebskosten) | 850,00 € |
| Bruttowarmmiete (mit 90 € Heizung und Warmwasser) | 940,00 € |
| Nettokaltmiete je m² (700 ÷ 65) | 10,77 € |
| Bruttowarmmiete je m² (940 ÷ 65) | 14,46 € |
Typische Stolperfallen beim Vergleichen
- Anzeigen nennen mal die Kaltmiete, mal die Warmmiete. Vergleiche nur Beträge derselben Art.
- Eine niedrige Bruttokaltmiete kann täuschen, wenn die Heizkosten hoch sind. Frag nach den Heizkosten der letzten Jahre.
- Vorauszahlungen sind Schätzungen. Am Ende kann eine Nachzahlung stehen oder ein Guthaben.
- Rechne immer mit der echten Wohnfläche. Wie sie gemessen wird, steht im Ratgeber Wohnfläche.
Welche Zahl brauchst du wofür?
- Mieten vergleichen: Nimm die Nettokaltmiete je Quadratmeter. Auch die Bestandsmieten auf Mietzahlen.de sind Nettokaltmieten (so liest du sie).
- Kaution: Sie richtet sich nach der Nettokaltmiete, mehr dazu im Ratgeber Mietkaution.
- Dein Budget: Hier zählt die Warmmiete, denn die wird jeden Monat abgebucht. Strom und Internet zahlst du meist direkt an deine Anbieter, sie kommen noch dazu.
So rechnest du deine Gesamtmiete aus
- Schreibe die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag auf.
- Addiere die Vorauszahlung oder Pauschale für die Betriebskosten.
- Addiere die Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser. Das ergibt die Warmmiete (auch Bruttowarmmiete genannt).
- Teile durch die Wohnfläche in Quadratmetern, wenn du die Miete je m² wissen willst.
Das geht auch schneller mit dem Mietkostenrechner. Dort trägst du die Beträge ein und siehst Monat, Jahr und Miete je m².