Wofür die Kaution da ist
Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter. Sie soll ihn absichern, falls du am Ende Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt hast, zum Beispiel offene Zahlungen oder Schäden. Wie viel erlaubt ist, regelt § 551 BGB.
Welche Formen der Sicherheit gibt es?
Am häufigsten ist Geld, das auf einem Kautionskonto oder Sparbuch liegt. Manchmal akzeptiert der Vermieter stattdessen eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung. Ob das möglich ist, regelt dein Mietvertrag. Für Geld gelten die Regeln zu Raten und Anlage weiter unten, für jede Form die Obergrenze.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten. Gemeint ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung im Vertrag stehen (§ 551 Abs. 1 BGB). Heizung und Nebenkosten zählen nicht mit. Das Gesetz spricht allgemein von „Sicherheit“. Die Grenze gilt deshalb für jede Form, nicht nur für Bargeld.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 700,00 € |
| Betriebskosten (Vorauszahlung) und Heizung | zählen nicht mit |
| Höchstbetrag der Kaution (3 × 700 €) | 2.100,00 € |
| Höhe jeder Rate bei drei Raten | 700,00 € |
In drei Raten zahlen
Ist die Kaution eine Geldsumme, darfst du sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren zahlst du zusammen mit den nächsten zwei Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB).
Wie der Vermieter die Kaution anlegen muss
- Er legt die Summe bei einem Kreditinstitut an, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Du und dein Vermieter könnt auch eine andere Anlageform vereinbaren.
- Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen.
- Die Erträge stehen dir zu. Sie erhöhen die Sicherheit.
- Ausnahme: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen.
Frag ruhig nach, wo deine Kaution liegt. Vereinbarungen, die dich schlechter stellen als § 551 BGB, sind unwirksam (§ 551 Abs. 4).
Das solltest du vor der Zahlung prüfen
- Ist der Betrag höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete?
- Steht im Vertrag, auf welches Konto du zahlst und wie die Kaution angelegt wird?
- Bekommst du eine Bestätigung über den Eingang und später über die getrennte Anlage?
- Willst du in Raten zahlen, kündige das am besten vor der ersten Zahlung schriftlich an.
Wenn der Vermieter mehr verlangt
Steht im Vertrag oder im Zahlungswunsch ein höherer Betrag als drei Nettokaltmieten, verweise schriftlich auf § 551 BGB, bevor du zahlst. Die Vorschrift schützt dich: Eine Vereinbarung zu deinem Nachteil ist unwirksam. Wenn der Vermieter bei seiner Forderung bleibt, hol dir Rat beim Mieterverein, bei der Verbraucherzentrale oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt, am besten vor der Unterschrift.
Die Kaution zurückbekommen
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. In der Regel prüft der Vermieter nach dem Auszug, ob er noch Forderungen hat, etwa wegen Schäden oder einer offenen Nebenkostenabrechnung. Das kann etwas dauern. Hinzu kommt: Die Abrechnung der Nebenkosten für das letzte Jahr darf noch bis zu zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum kommen (§ 556 Abs. 3 BGB, mehr im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen). Deshalb wird über einen Teil der Kaution manchmal länger gesprochen. Diese Schritte helfen:
- Mach bei Einzug und Auszug ein schriftliches Übergabeprotokoll, am besten mit Fotos.
- Bitte nach dem Auszug schriftlich um Rückzahlung und nenne dein Konto.
- Tut sich nach einigen Monaten nichts oder ist die Höhe strittig, hol dir Rat beim Mieterverein, bei der Verbraucherzentrale oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt.
Dieser Text erklärt das Gesetz in einfachen Worten. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.