1. Kam die Abrechnung rechtzeitig?
Über Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Er muss dir die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Danach kann er keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Auch du hast eine Frist: Einwendungen gegen die Abrechnung musst du dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen. Danach kannst du sie nicht mehr geltend machen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten.
| Schritt | Datum |
|---|---|
| Abrechnungszeitraum | 01.01.2025 bis 31.12.2025 |
| Der Vermieter muss die Abrechnung mitteilen bis | 31.12.2026 |
| Die Abrechnung kommt bei dir an am | 15.03.2026 |
| Deine Einwendungen musst du mitteilen bis | 31.03.2027 |
2. Passen Zeitraum, Summen und Vorauszahlungen?
- Stimmt der Abrechnungszeitraum?
- Sind die Gesamtkosten je Posten und dein Anteil nachvollziehbar? Prüfe den Verteilerschlüssel, zum Beispiel nach Wohnfläche oder Verbrauch.
- Sind alle deine Vorauszahlungen abgezogen? Rechne 12 × Monatsbetrag.
- Springt ein Posten gegenüber dem Vorjahr stark nach oben? Der Vermieter muss den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.
3. Sind die Posten erlaubt?
Du zahlst nur Kosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und zu den Betriebskosten zählen. Die Liste steht in § 2 der Betriebskostenverordnung. Nicht umlagefähig sind:
- Verwaltungskosten, zum Beispiel die Kosten einer Hausverwaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV),
- Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen und die Beseitigung von Mängeln,
- Kabelfernsehgebühren seit dem 1. Juli 2024 (§ 2 Nr. 15 BetrKV, mehr auf der Seite Nebenkosten).
Typische Fehler in Abrechnungen
- Der Hauswart wird auch für Reparatur- oder Verwaltungsarbeit abgerechnet. Umlagefähig ist nur seine laufende Arbeit (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
- Gartenpflege oder Hausreinigung stehen doppelt: einmal als eigener Posten und noch einmal in den Hauswartkosten. Arbeiten, die der Hauswart erledigt, dürfen nicht zusätzlich angesetzt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
- Ein Posten steht nicht in deinem Mietvertrag. Frag nach, ob er vereinbart wurde.
- Heizkosten sind nach einem anderen Schlüssel verteilt als sonst üblich. Lass dir die Verteilung erklären.
4. Belege einsehen
Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege geben, die der Abrechnung zugrunde liegen. Er darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Frag schriftlich oder per E-Mail danach und nenne einen Zeitraum, in dem du hinschauen willst.
Beispiel: eine Abrechnung im Check
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Deine Vorauszahlungen (12 × 150 €) | 1.800 € |
| Abgerechnete Kosten laut Vermieter | 2.130 € |
| Nachzahlung laut Vermieter | 330 € |
| Darin enthalten: Hausverwaltung (nicht umlagefähig) | 180 € |
| Kosten ohne diesen Posten (2.130 − 180) | 1.950 € |
| Nachzahlung nach deiner Prüfung (1.950 − 1.800) | 150 € |
Heizung und Wasser gesondert ansehen
Heizung, Warmwasser und Wasser machen oft den größten Teil der Abrechnung aus. Vergleiche hier deine Zählerstände mit denen auf der Abrechnung. Schau, ob dein Verbrauch zu deinem Alltag passt, und vergleiche mit dem Vorjahr. Hast du bei Einzug oder Auszug die Zählerstände fotografiert, kannst du sie jetzt abgleichen. Ist dir etwas unklar, bitte den Vermieter schriftlich um eine Erläuterung.
Was du jetzt tun kannst
- Notiere das Datum, an dem die Abrechnung bei dir ankam, und lege den Umschlag oder die E-Mail ab.
- Mach dir eine Liste mit allem, was dir unklar ist, und schreibe dem Vermieter innerhalb der Frist.
- Verlange Einsicht in die Belege.
- Hol dir bei größeren Abweichungen Rat, zum Beispiel beim Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale.
Dieser Text erklärt das Gesetz in einfachen Worten. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.